Der Rat der Stadt Velbert hat im Juni das Wohnbauflächenprogramm bis 2030 beschlossen. Vorausgegangen waren mehrere Sitzungen eines interfraktionellen „Arbeitskreises Wohnbauflächenentwicklung“. Wichtige Grundlage war das Gutachten „Handlungskonzept Wohnen“ des Bonner Beratungsunternehmens empirica.
Interessante Feststellungen des Gutachtens und meine Schlussfolgerungen daraus
Interessante Feststellungen aus diesem Gutachten sind:
- Die Zahl der wohnungsnachfragenden Haushalte geht von 2018-2035 um 2,4% (auf 37.350 in 2035) zurück. (Bei einem Wegfall von 0,2% der Wohnungen pro Jahr bedeutet dies 2035 ohne Ersatzbau immer noch eine Leerstandsquote von 3,5%.)
- Die Wohnungsnachfrage ist in Velbert ab 2022 rückläufig
(bis 2022: 114 WE/a, 2023-2027: 112 WE/a, 2028-2035: 94 WE/a) - Die Nachfrage erfolgt ab 2022 (anders als in den Jahren zuvor) überwiegend im Bereich Mehrfamilienhäuser (bis 2022: 52%, ab 2028: 59%),
- Es gibt ab 2023 dem zufolge keine quantitative Zusatznachfrage, sondern „nur“ eine qualitative Nachfrage (Alter, Grundrisse, Bausubstanz, energetische Standards)
- Durch die Aufnahme von Kriegsflüchtenden aus der Ukraine ist der Bedarf an Mietwohnungen gegenüber diesen Feststellungen gestiegen.
Daraus lassen sich folgende Schlussfolgerungen ziehen:
- Der langfristige Rückgang der wohnungsnachfragenden Haushalte bedeutet nicht das Ende des Neubaus, aber er bedeutet das Ende des Neubaus durch Erweiterung des Siedlungsbereiches („grüne Wiese“).
- Eine weitere Ausweitung des Siedlungsbereiches bei sinkenden Einwohner- und Haushaltszahlen bedeutet, dass die Kosten für technische und soziale Infrastruktur je Einwohner deutlich steigen. (Da die technische Infrastruktur überwiegend aus Fixkosten besteht, führt schon die Reduzierung der Zahl der Haushalte zu steigenden Kosten/Haushalt.)
- Es besteht ab 2023 bei sinkender Wohnungsnachfrage „nur noch“ ein qualitativer Ersatzbedarf, um sich ändernden Anforderungen an Wohnungsgrundrisse, moderne Bausubstanz, energetische Anforderungen, Service-Wohnen usw. gerecht zu werden.
- Dieser qualitative Ersatzbedarf muss überwiegend im Gebäudebestand bzw. durch Neubau auf Bestandsflächen realisiert werden.
- Zur Realisierung des qualitativen Ersatzbedarfs in Bestandsflächen kann eine höhere Fluktuationsreserve angenommen werden. Diese ist in Velbert mit 5% allerdings schon recht hoch.
- Insbesondere in den ausgedehnten Einfamilienhausgebieten ist demographisch bedingt mindestens bis 2035 ausreichend freiwerdender Wohnraum für junge Familien zu erwarten. Hier sollten kleinräumige Analysen zur Altersstruktur, Haushalts- und Wohnungsgröße sowie eine aktive Gestaltung des Generationenwechsels angegangen werden.
- Die rd. 1000 realisierbaren WE mit Baurecht oder in Entwicklung sollten (Fläche für Fläche) mit den qualitativen Anforderungen des empirica-Gutachtens abgeglichen werden. Z.B. hinsichtlich der Bedarfsdeckung für ältere ein- und Zweipersonenhaushalte mit geringem Einkommen.
Ich habe meine Fraktion mit einer Karte der geplanten Flächen und Geodaten zu dieser Thematik unterstützt:
- Welche Konflikte bestehen bei den geplanten Wohnbauflächen zum Schutzkonzept/Biotopverbundsystem des Landschaftsplanes Kreis Mettmann?
- Wie gut sind die geplanten Wohnbauflächen durch den öffentlichen Personennahverkehr (Bus und Bahn) angebunden?
- Wie sind die Flächen in das System der Bauleitplanung der Stadt (Flächennutzungsplan und Bebauungspläne) eingebunden.
Auf dieser Basis konnte ein ausgewogener Kompromiss gefunden werden.
Natürlich enthält das von den GRÜNEN mitgetragene Wohnbauflächenprogramm auch Flächen, die z.B. aus Gründen des Artenschutzes oder der Inanspruchnahme von Freiraum von uns abgelehnt werden. Die Ausgestaltung dieser Pläne in den kommenden Verfahren der Bebauungsplanung werden wir kritisch begleiten.
Nachdem das Wohnbauflächenprogramm nun öffentlich beschlossen wurde, kann ich die geplanten Flächen und weitere Geodaten der Bauleitplanung in Velbert in einer Karte der Öffentlichkeit zugänglich machen.
Klappt man die Bedienoberfläche Ebenen auf, so können verschiedene Kartenebenen (sog. Layer) durch Mausklick auf das „Auge“-Symbol sichtbar geschaltet werden. Durch Anklicken eines Layers können zudem viele weitere Aktionen mit dem Layer ausgeführt werden, z.B. Objekteigenschaften tabellarisch anzeigen, filtern, Geodaten herunterladen usw.
Klickt man auf ein Objekt des ausgewählten Layers in der Karte (hier: den Bebauungsplan 645 Fontanestraße), so werden (rechts) in der Regel Detailinformationen zu diesem Objekt angezeigt. In diesem Fall kann man u.a. in das Informationssystem Stadtplanung der Stadt Velbert springen und den Plan und alle Anlagen und Beteiligungsschritte durchstöbern.
In den Ebenen sind die Gruppenlayer „Bebauungspläne u.a.“ sowie „Flächennutzungsplan“ enthalten. Die Gruppen lassen sich durch Klick auf das Ordner-Symbol rechts vom Layernamen auf- und wieder zuklappen.
Der Gruppenlayer Bebauungspläne enthält die Layer: Veränderungssperre, Satzung, Innenbereichssatzung, Bebauungsplan, FNP-Verfahren und sonstige Beteiligungen. Der Gruppenlayer Flächennutzungsplan (FNP) enthält neben den Beschriftungen, den Punktsymbolen, sonstigen Flächen und Flächen des FNP auch den Regionalplan der Bezirksregierung Düsseldorf.
Ein bisschen technischer Hintergrund dazu …
Die Geodaten zur Bebauungsplanung holt sich meine Geodatenbank jede Nacht beim Informationssystem Stadtplanung der Stadt Velbert (bzw. eines Dienstleisters, der die Stadt unterstützt).
So bekommt die Karte immer alle aktuellen Entwicklungen (z.B. Verfahrensstände) mit.
Der genutzte Web Feature Service (WFS) ist ein standardisierter Dienst der Vektordaten (also einzelne Geometrie-Objekte wie Flächen mit ihren fachlichen Eigenschaften) ausliefert.
Ich zeige aber nicht die Geodaten dieses WFS an, sondern speichere diese in meiner Geodatenbank.
So kann ich z.B. die Flächen mit anderen Daten in der Datenbank „verschneiden“ oder kombinieren.
Das macht die Geodatenbank alles vollkommen selbständig durch die Erweiterungen ogr_fdw sowie pg_cron.
OGR (Open GIS Simple Feature Reference) ist eine freie Programmbibliothek zur Verarbeitung verschiedenster Vektordatenformate (u.a. WFS). ogr_fdw kann diese verschiedenen Datenquellen so einbinden, als wären es normale Datenbanktabellen. pg_cron ermöglicht es dann, Datenbanksichten (sog. Materialized Views) auf diese „Fremdtabellen“ zu bestimmten Zeitpunkten zu aktualisieren.
So wird nicht bei jeder Anzeige einer Bebauungsplanfläche in der Karte die Fremdtabelle (und der WFS) abgefragt und die Datenbank- und Serverlast reduziert.
Die Geodaten der Flächennutzungsplanung hat mir die Stadt Velbert dankenswerterweise im AutoCAD-Dateiformat zur Verfügung gestellt. Ich habe diese Punkte und Flächen in die Geodatenbank importiert und mit einem Symbol-Font (TrueType) und Flächenfarben der Planzeichenverordnung visualisiert.
Überwiegend nachrichtliche linienhafte Objekte wie Leitungstrassen habe ich aus Zeitgründen ausgelassen.
Der Regionalplan der Bezirksregierung Düsseldorf wiederum ist als sog. Web Map Service (WMS) in die Karte eingebunden. Dieser Layer ist nur ab dem Maßstab ca. 1:20.000 sichtbar und gibt bei Mausklick (sog. getFeatureInfo) keine Fachdaten zur Klickposition preis. Schade.
Alle Geodaten aus der Geodatenbank (PostgreSQL/PostGIS) werden über einen Geoserver als Kartendienste (WMS/WFS) ausgeliefert. Die Kartenanwendung MapStore2 bindet diese und externe Kartendienste als Layer ein.
Die Dienste können aber auch mit einem freien Desktop-GIS (=Geoinformationssystem) wie QGIS verwendet werden.
Die Dienste-URL zu diesen Planungsdaten lautet: https://geodaten-velbert.de/geoserver/planung/ows
Alle eingesetzten Komponenten dieser Webanwendung sind lizenzkostenfrei und quelloffen, können also selbsttätig angepasst und weiterentwickelt werden.
Die Förderung von freier GIS-Software hat sich der Verein FOSSGIS e.V. zum Ziel gesetzt.
In Velbert-Langenberg gibt es z.B. das Unternehmen chromgruen, das zum Einsatz freier Software berät.
Technische und inhaltliche Fragen gerne an: geodaten-velbert@posteo.de
